Para comenzar, estimo necesario hacer una síntesis de lo que significa una instalación fija contra incendios, la finalidad de los diferentes tipos de las mismas, la trascendental importancia de su eficiente funcionamiento y las consecuencias –beneficios o perjuicios- que su estado de conservación y opertatividad podrían acarrear en virtud de la seguridad y las responsabilidades personales en materia administrativa, civil y hasta penal de los mencionados tópicos, respecto de las personas legalmente involucradas.

En la línea de ideas planteada y términos muy simples una instalación fija contra incendios se puede definir como un sistema, compuesto por diferentes elementos, los que en conjunto tienen la finalidad de extinguir un foco ígneo, como son los sistemas a base a agua compuestos por cañerías, mangueras, depósitos de agua, equipos de presurización, rociadores automáticos, etc, siendo determinados estos elementos en su número y especie por la complejidad del sistema, en función de la superficie, altura y destino a proteger. Otros sistemas agotan su finalidad en la prevención exclusivamente, como son los sistemas de detección temprana del fuego y alarma, los que no siendo parte de la extinción propiamente dicha, permiten alertar acerca de la producción de un principio de incendio, posibilitando en forma prematura evitar su generalización y permitiendo la evacuación de personas, antes de sufrir graves consecuencias, posibilitando asimismo la utilización de matafuegos como primer ataque, y luego la puesta en funcionamiento del sistema de extinción ya descrito.
En consecuencia, contar con este tipo de sistemas en correcto estado de funcionamiento, permite nada menos que salvar vidas, salud y bienes de las personas que se encuentren en el lugar de producción de un siniestro.

Asimismo, y no menos importante resulta el complemento de los medios de salida debidamente protegidos contra humo y fuego, con su correspondiente señalización y luces de emergencia, sumados a un plan de evacuación, capacitación de uso y realización regular de simulacros.
El acaecimiento de un incendio, no da tregua, su propagación y capacidad de devastación y envenenamiento del aire aumentan en forma exponencial en el transcurso de segundos, ello debido principalmente a que el aumento de la temperatura ocasiona que todo material aumente su velocidad de inflamación en una espiral viciosa de consecuencias poco imaginables por quien nunca ha vivido una situación de este tipo.

El gran problema al que nos enfrentamos es la falta de conciencia o la falsa sensación, de que un incendio es algo que “siempre les ocurre a otros”. En la actualidad ya casi nadie utiliza un vehículo sin su correspondiente seguro, o carece de una obra social o medicina prepaga, aunque no se utilice, existe la certeza de que algún accidente o enfermedad podría sobrevenir y debemos estar y sentirnos cubiertos y protegidos. En esencia con la mera toma de conciencia de la posibilidad de producción de un incendio debemos comenzar a sentir esa necesidad de tranquilidad y poder exigir como necesario ese derecho de protección.

Hace ya varias décadas que desde el momento de comenzar con los planes y ejecución de una construcción, o bien con la solicitud de una habilitación comercial el Estado Local ha venido exigiendo el cumplimiento de las condiciones de seguridad contra incendio, que todos han venido cumpliendo en forma regular. Pero la exigencia se agotaba con la simple implementación inicial del sistema contra incendio requerido, pasando luego al olvido, en la gran mayoría de los casos, la premisa de que no solo basta tener un sistema contra incendio, sino que este debe funcionar en forma correcta para cuando deba utilizarse. No mantener debidamente un sistema instalado lo torna tan obsoleto e inservible que resulta igual a no tenerlo.

Recién desde hace unos escasos 12 años, y debido a serias tragedias ocurridas, fue el Estado quien comenzó a tomar conciencia de que no solo resultaba suficiente agotar su actividad regulatoria en la exigencia de construir un sistema contra incendio, sino que también debía garantizar un mecanismo que permita asegurar que estos sistemas realmente cumplan con la finalidad para la que fueron concebidos en forma permanente.

La Ciudad de Buenos Aires, como toda sociedad moderna, se rige bajo normas que regulan su desarrollo.  En lo que compete a la actividad de los administradores de propiedad horizontal se podría decir que las mismas están en parte dictadas por la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor, organismo que inscribe, registra y otorga las matriculas correspondientes para el ejercicio de la actividad, cuyo Registro fue creado por la ley 941, debiendo presentar ante éste, la información de su ejercicio anual. 

Por otro lado, la ley Nacional 24.240 de Defensa del Consumidor en su art. 5º establece que las cosas y servicios deben ser prestados en forma tal que utilizados en condiciones previsibles o normales de uso no presenten peligro alguno. Por su parte, la Ordenanza 34.421 conocida como Código de la Edificación, en su art.4.12 y 6.3.1.4 reglamenta la obligatoriedad de las instalaciones contra incendio y condiciones de las mismas.

En el año 2011 la misma Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor es el Organismo que dicta la Disposición 415/DGDYPC/11, poniendo en funcionamiento el Registro de Mantenedores, Reparadores, Fabricantes e Instaladores de Instalaciones Fijas contra Incendio. Esta norma fue el antecedente de la regulación acerca de la idoneidad técnica y profesional de las empresas dedicadas a la conservación y montaje de instalaciones contra incendio.

En el año 2014, se reglamenta la Resolución 643/AGC/14 donde se establece que el Registro de Fabricantes, Reparadores y Mantenedores de Instalaciones Fijas funciones en la órbita de la Subgerencia Operativa de Registro de Servicios de Prevención Contra Incendios dependiente de la Agencia Gubernamental de Control. Por Disposición 1772/DGFYCO/15, se implementa el libro digital de inspecciones obligatorio para todas las instalaciones fijas contra incendio, tal como su antecedente requerido para Ascensores, donde queda registro de las visitas realizadas, el estado de los sistemas, de las acciones de corrección eventualmente realizadas y de las recomendaciones que se estimen para una mayor eficiencia de los sistemas.

 
Año a año, las exigencias para las empresas dedicadas a instalaciones contra incendio se han ido incrementando a fin de lograr una profesionalización permanente, con exigencias de herramental de última generación, Ingenieros y técnicos especializados y responsables, con controles permanentes en las compañías, y sobre las actividades realizadas en las diferentes locaciones. Ello complementado con la última Resolución de la Agencia Gubernamental de Control del Gobierno de la Ciudad dictada a fines del año 2016 que lleva el número 677/AGC/16, norma que consolida todo el plexo normativo previamente existente y alcanza incluyendo como parte de los sujetos regulados, no solo a las empresas dedicadas al mantenimiento y montaje sino también a los propietarios de las instalaciones y/o administradores de edificios de propiedad horizontal.

 
Para cumplir con la normativa, resulta obligatorio contar con el servicio de una empresa mantenedora debidamente registrada, declarar las instalaciones fijas contra incendio y posteriormente obtener la oblea con el código QR.

 
La Ley 3254/09 modifica la Ley 941, estableciendo en su Capítulo II “Obligaciones el Administrador” donde en su ítem b) especifica la obligación de atender a la conservación de partes comunes, resguardando la seguridad edilicia conforme a normas vigentes. Asimismo, en su art. 12, regula la presentación anual de un informe de cada inmueble administrado, debiendo especificar en este caso si el mismo cuenta con instalaciones fijas contra incendio y la empresa mantenedora responsable. La Ley establece en su Capítulo  IV el régimen de infracciones, las cuales pueden llegar desde la suspensión del registro a la exclusión del mismo o multas cuyo monto puede fijarse entre 1 y 100 salarios correspondientes al sueldo básico de la menor categoría  de los encargados.
Sin perjuicio de lo mencionado, el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación incorpora dejando sin efecto la antigua ley 13.512 de Propiedad Horizontal, en su articulado los siguientes preceptos: “ARTICULO 160.- Responsabilidad de los administradores. Los administradores responden en forma ilimitada y solidaria frente a la persona jurídica, sus miembros y terceros, por los daños causados por su culpa en el ejercicio o con ocasión de sus funciones, por acción u omisión.”; “ARTICULO 2067.-  Derechos y obligaciones. El administrador tiene los derechos y obligaciones impuestos por la ley, el reglamento y la asamblea de propietarios. En especial debe:… c) atender a la conservación de las cosas y partes comunes y a la seguridad de la estructura del edificio y dar cumplimiento a todas las normas de seguridad y verificaciones impuestas por las reglamentaciones locales;… h) mantener asegurado el inmueble con un seguro integral de consorcios que incluya incendio, responsabilidad civil y demás riesgos de práctica, aparte de asegurar otros riesgos que la asamblea resuelva cubrir;…”

Por todo lo expuesto, y a fin de evitar sanciones y/o responsabilidades derivadas de un siniestro estimo resulta de vital importancia contar con servicio de mantenimiento de instalaciones fijas a través de una empresa debidamente registrada, tanto como efectuar todo tipo de adecuación, modificación, reparación y/o montaje referido a instalaciones contra incendio con este tipo de empresas especializadas en concordancia con la normativa vigente, a los efectos no solo de evitar sanciones de carácter administrativo, sino también la responsabilidad civil y penal ante un siniestro, sin perjuicio de la situación que podría generarse frente al reclamo a las compañías de seguros, quienes podrían seriamente argüir la eximición de la cobertura amparándose en el incumplimiento de la norma. Pero por sobre todas las cosas la necesidad primordial radica en la seguridad. Salvar una sola vida no tiene precio!

Dr. Javier A. Fígoli
ADG PROTECCIÓN SA
PRESIDENTE